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Le chemin de Damas de Franck Henot: 30 étapes infernales

Économie
Franck Henot
Franck Henot voulait réaliser un rêve. Mais le dédale bureaucratique auquel il a dû faire face ressemble aux Douze travaux d’Astérix. (Photo: facebook)

Franck Henot se passionne tellement pour les fromages qu’il s’est mis dans la tête de lancer sa propre fromagerie, Bleu Persillé/fromagerie de quartier. Il ne se doutait pas que cette aventure ressemblerait aux Douze travaux d’Astérix.

Son nouveau commerce ouvrira le 29 septembre. Entre-temps, le propriétaire de l’InterMarché Boyer a dû surmonter une incroyable course à obstacles bureaucratiques qui a duré plus d’un an. Fébrile, heureux, à quelques jours du lancement, il a expliqué les principales embûches auxquelles il a dû faire face avec, chaque fois, beaucoup de résilience et de dollars.

« On demande aux commerçants de rénover leurs établissements. Moi, je voulais améliorer ma rue, ma communauté avec ce projet. Je ne fais pas ça pour l’argent, mais parce que j’avais le goût de m’éclater! Mais dès que je me suis lancé, je me suis rendu compte que les indépendants n’ont pratiquement plus les moyens de réaliser leurs rêves, tellement les démarches sont à ce point coûteuses et compliquées », explique le commerçant.

« Je suis le premier à reconnaître qu’il faut respecter les règles quand on vit en ville, poursuit-il. Mais, à un moment donné, tu te sens comme l’épais qui a toujours la main dans sa poche. Je ne dis pas ça pour me plaindre de qui que ce soit. J’ai à cœur ma ville, mon quartier. Mais les diverses étapes sont tellement compliquées que je vis un véritable parcours du combattant. Je ne suis absolument pas surpris que la majorité des propriétaires du Plateau laissent leurs immeubles se délabrer au point que plusieurs d’entre eux s’effondrent, depuis des années. Sans compter ceux qui font faire les travaux au noir pour contourner la bureaucratie et les taxes. »

Dès le premier jour

• Printemps 2014 : Franck Henot choisit d’acheter un immeuble plutôt que de payer un loyer : « Je ne voulais pas payer 7000 $ par mois sans l’assurance de rester sur place après avoir investi des dizaines de milliers de dollars dans mon décor. Je voulais que les gens fassent Wow! quand ils visiteraient ma fromagerie. »

• Juin à septembre 2014 : Henot cherche un immeuble et trouve l’emplacement idéal sur l’avenue Mont-Royal.

• Octobre 2014 : son agent fait une offre d’achat. L’immeuble est très mal en point; l’appartement du troisième n’a même pas de chauffage, la porte arrière ne ferme plus! L’offre se traduit par un dépôt en fidéicommis, une procédure courante en immobilier commercial (déduit du prix final) de 25 000 $.

• Octobre 2014 : Il doit faire vérifier la bâtisse par un inspecteur en bâtiment : frais de 750 $.

• Son rapport fait état d’un système électrique en très mauvais état et le gaz est à refaire; l’assureur refuse de couvrir; Franck Henot doit convaincre celui de son supermarché d’étendre une couverture temporaire de 12 mois et s’engager de faire des travaux, ce qui représente une facture salée.

• Les banquiers exigent un évaluateur : 500 $.

• Pour ouvrir un dossier, les deux banques exigent des frais (non remboursables si le financement est refusé). « Et je ne suis pas encore propriétaire », ajoute Henot : 4500 $

• Franck Henot doit payer le notaire qui pilotera la transaction, un dossier qui fait un pied d’épaisseur : 9000 $

• Novembre 2014 : l’offre est acceptée par le vendeur.

• Noël 2015 : ça sent l’huile au sous-sol; les banquiers ne prêteront que si la cave est décontaminée : qui va payer? L’acheteur ou le vendeur? Ce dernier accepte de payer si les travaux ne dépassent pas 5000 $. Mais, en juillet, on creuse plus profondément que prévu. Facture finale : 12 000 $. Perte pour Henot : 7000 $

• Février 2015, le dossier notarié est complété.

• Mars 2015 : Franck Henot blague à son entourage : « Je suis désormais un riche propriétaire de la très branchée Avenue Mont-Royal. Riche, mais bien endetté! »

• Mars à mai 2015 : l’architecte peaufine son design et ses plans, négocie des ajustements avec l’arrondissement pour que le projet s’harmonise avec la rue. « Les gens de l’arrondissement sont professionnels, le ton était cordial parce qu’on était bien préparés, avec maquettes et plans en 3D. Ça doit être plus difficile pour les petits commerçants qui ont peu de moyens », ajoute Henot.

• Avril 2015 : La Ville de Montréal envoie une facture pour les taxes foncières et les droits de mutation (taxe de bienvenue) : 32 000 $

• Avril : Henot lance les rénovations en engage un architecte de renom : « C’est mon choix. Je voulais un super projet, bien intégré au quartier. Le problème, c’est que la multiplication des démarches avec l’arrondissement gonflera de beaucoup ses honoraires… »

• Avril : Henot doit présenter son projet devant le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) car son projet modifie le design et la structure du bâtiment. « J’ai pas de problème avec le principe du CCU, bien au contraire », ajoute Henot. Facture : 1200 $.

• L’arrondissement découvre un « conflit d’intérêts potentiel » : certains élus de l’arrondissement font leurs courses à l’InterMarché Boyer. Il doit demander un statut de « lobbyiste » pour défendre son projet au CCU : 480 $

• Mai 2015 : le projet est accepté par les fonctionnaires. Henot dépose un permis de transformation, livré en une semaine : environ 1500 $

• Mai : Henot et son architecte trouvent le bon entrepreneur en étudiant plusieurs soumissions.

• Mai : le commerçant du rez-de-chaussée refuse de partir, prétextant un bail non écrit avec un ancien propriétaire (celui d’avant celui qui a vendu la bâtisse à Henot). Henot doit aller en Cour supérieure. L’entente hors cour lui coûtera plusieurs dizaines de milliers de dollars.

• 30 juin 2015 : Henot a enfin les clés du local… avec deux mois de retard. Le chantier peut commencer, mais l’ouverture à la mi-août est impossible.

• Juin : on doit faire face aux habituelles surprises des chantiers de rénovation (perte de 10 jours pour enlever l’amiante), dont un défaut de structure majeur d’un mur extérieur, qui menace de s’effondrer. L’entrepreneur doit travailler la fin de semaine pour démolir et reconstruire, afin d’éviter une tragédie. Mais un citoyen dépose une plainte de bruit. L’arrondissement menace de retirer le permis de transformation à la prochaine plainte.

• Juillet 2015 : il faut faire approuver les enseignes par l’arrondissement : « C’est normal, on n’est pas à Las Vegas! », admet Henot.

• Juillet : Henot doit obtenir un permis d’occupation commerciale à la Ville : autour de 200 $.

• Il installe plusieurs fois des échafaudages sur le trottoir : il faut un permis à chaque occasion, même si les travaux ne durent qu’une heure : environ 150 $ par permis.

• Août : Henot souhaite obtenir un permis pour vendre des produits alcooliques. Problème : les autorités ne l’accordent que si le commerce est ouvert. Henot doit fournir des photos pour prouver que la majorité de son chiffre d’affaires n’est pas lié à l’alcool. « Je suis une fromagerie, pourtant! » Il devra opérer pendant huit jours sans offrir d’alcool.

• Henot doit obtenir un permis du ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation du Québec (MAPAQ) et de la Ville de Montréal, l’autorisant à vendre des produits alimentaires : environ 400 $.

• Septembre 2015 : Henot doit obtenir un permis d’alcool pour tenir ses deux soirées d’ouverture : environ 150 $.

• Septembre : Le locataire du troisième ne veut pas partir, malgré que Henot lui ait signifié il y a plus d’un an qu’il allait faire de son logement sa résidence principale. Il lui a offert 1000 $ et 4 loyers gratuits. L’affaire est devant la Régie du logement, le locataire plaidant qu’il a besoin d’encore un peu de temps pour se trouver un nouveau logement. Coût de l’avocat : plusieurs centaines de dollars.

• Septembre : Henot demande à l’arrondissement de déplacer d’environ un mètre un parcomètre situé en plein centre de sa future vitrine, pour ne pas gêner sa future terrasse et, surtout, son chantier. Les cols bleus l’enlèvent, le temps de faire entrer les immenses frigos. Ils le remettent au même endroit… face à la vitrine! Ils plaident le manque d’instructions de leurs supérieurs. Henot doit reprendre les démarches pour le faire déplacer à nouveau, car il faut installer les enseignes, la vitrine… Le parcomètre sera finalement déplacé au bon endroit… après de nombreux appels.

Ce texte n’est qu’un résumé du chemin de Damas de Frank Henot pour réaliser son rêve. Il n’inclut pas les frais liés au chantier et à l’architecte. « J’ai toujours respecté les règles du jeu, dit-il. Mais le système est fait pour nuire aux entrepreneurs. Pas pour les aider. Je constate que c’est devenu impossible pour de nombreux entrepreneurs, qui voudraient embellir leur communauté avec un projet original, … »

[Note de la rédaction : Bien que Bleu & Persillé ait acheté de la publicité dans le journal, ce texte n’a ni été commandé ni payé par l’annonceur.]

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