Publicité

Y a-t-il une bulle immobilière?

Immobilier, Commandité
On peut peut-être parler de bulle immobilière à Vancouver, mais pas à Montréal. (photo : Tourism Vancouver)
On peut peut-être parler de bulle immobilière à Vancouver, mais pas à Montréal. (photo : Tourism Vancouver)

Depuis quelque temps déjà, on entend le terme « bulle immobilière ». Qu’une telle bulle menace Toronto et Vancouver. Mais, ça ne se produit pas à Montréal.

Certaines personnes parlent de cette menace depuis des années. On connaît ce qui s’est passé aux États-Unis, plus précisément en Floride, au Nevada et dans le sud de la Californie. Est-ce que ça va se reproduire chez nous?

En juillet 2015, Radio-Canada rapportait un risque de bulle immobilière à Toronto et Vancouver. En six mois, le nombre de ventes de propriétés avait augmenté de 12 % à Toronto, de 30 % à Vancouver et de 10 % à Montréal. En juin dernier, Radio-Canada titrait encore une bulle immobilière pour Toronto et Vancouver, mentionnant que, dans la ville de la côte ouest, ça prenait 23 ans à un couple de la classe moyenne avant de pouvoir mettre une mise de fonds pour acheter une maison. Et que le prix des maisons y avait grimpé de 30 % en un an.

En juin 2015, le Devoir rapportait que la Banque du Canada considérait le marché immobilier canadien surévalué de 10 à 30 %. La firme de recherche Morningstar situait aussi cette surévaluation à 30 %. Le FMI rapportait une hausse des cours immobiliers canadiens de 60 % depuis 2000. L’agence de notation Fitch évoquait une bulle de 20 %. Même le réputé magazine The Economist parle d’une surévaluation de la valeur des propriétés de 35 % par rapport aux revenus des Canadiens, et de 89 % par rapport au prix des loyers.

Mais le marché immobilier du Canada est très différent d’une ville à l’autre. Montréal n’est pas Vancouver, ni Régina, ni Québec, ni Toronto.

Le marché actuel du Grand Montréal

Le nombre de ventes enregistrées sur le réseau MLS au Québec n’était en hausse que de 4 % au 2e trimestre, comparativement à la même période l’an dernier. À Montréal, ce chiffre est de 2 %.

En janvier, le prix médian, de 340 207 $ dans la grande région de Montréal, se situe très loin de celui de Vancouver (1 025 604 $) ou même Toronto (715 525 $), selon Royal LePage. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, depuis 2015, nous évoluons dans un marché très favorable aux acheteurs, sauf pour les maisons unifamiliales à Montréal, où nous serions dans un marché de vendeurs.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

Par définition, une bulle immobilière se forme dans un marché en surchauffe depuis quelques années.

La situation devient alors insoutenable et le marché se dégonfle subitement (la bulle crève), avec des conséquences parfois très graves, comme on le constate actuellement aux États-Unis depuis dix ans.

La situation au Québec

La situation au Québec est-elle la même que celle de Vancouver, Toronto ou Las Vegas? Il subsiste de grandes différences.

De par leur simple situation géographique, Vancouver et Toronto ne se comparent pas à Montréal.

Vancouver offre peu de terrains et d’espace disponible près du centre-ville. Les montagnes y sont trop proches. Le delta de la vallée du Fraser s’étire seulement vers l’est. L’océan bloque le développement à l’ouest.

En outre, l’immigration asiatique y est très forte et influence grandement le marché.

Toronto est disposée en demi-tarte où tout le côté sud est bloqué au développement par le lac Ontario. La moitié de l’espace, près du centre-ville où les sièges sociaux sont établis, n’est pas disponible.

Ces faits géographiques expliquent à eux seuls la forte pression sur la valeur de l’immobilier dans ces deux villes.

Montréal, de son côté, est située sur une grande île. Il subsiste encore des terrains où on peut construire aux extrémités. Et on peut s’établir dans toutes les directions à l’extérieur de l’île de Montréal.

Supposons une seconde que l’espace occupé par la Rive Sud n’existe plus parce qu’il y aurait un lac, comme le lac Ontario : il faudrait reloger ailleurs 752 000 personnes logeant actuellement près du centre-ville! Les prix exploseraient, tout comme à Toronto.

Exemple concret de bulle

Voici l’exemple d’un condo situé à Hallandale Beach (entre Fort Lauderdale et Miami Beach Nord, près d’Hollywood), dans un secteur où plusieurs Québécois possèdent leur condo, maison ou maison mobile.

Taxes municipales du condo en 2005 : 3 455 $

Taxes municipales du condo en 2011 : 2 010 $

En 2005, ce condo valait plus ou moins 245 000 $. Certains propriétaires demandaient 275 000 $ pour une unité identique, juste avant l’éclatement de la Bulle.

En 2011, il n’a pas pu se vendre à 125 000 $. C’est l’exemple parfait d’une belle bulle crevée, avec une perte de 120 000 $ en cinq ans.

Imaginez si son propriétaire avait une hypothèque de 170 000 $ et venait de perdre son emploi… comme plusieurs millions d’Américains! Les Américains ont une expression pour décrire cette situation : ce condo et son propriétaire sont sous l’eau (underwater).

Comparaisons

À Vancouver, l’accessibilité à la propriété est très différente de celle de Montréal. Contrairement à ce que certaines personnes pensent, les prix, à Montréal, peuvent encore grimper beaucoup avant d’atteindre les niveaux de Vancouver.

D’accord, le nombre de copropriétés neuves invendues a considérablement augmenté à Montréal et un rééquilibrage est en cours. Mais le gros de la hausse des mises en chantier se situe ailleurs : dans les appartements pour personnes âgées, rappelait la SCHL l’an dernier. L’organisme concluait alors que le risque de surévaluation immobilière était modéré à cause de la faible croissance économique.

S’est-il produit? Revenons aux chiffres de MLS : on parle d’une augmentation du prix médian de 1 % au 2e trimestre de 2016 pour les unifamiliales, de 1 % pour les condos et de 5 % pour les plex (2 à 5 logements), par rapport à la même période de 2015, dans la grande région de Montréal. On ne peut pas parler de bulle. Mais les prix augmentent lentement.

En fin de compte, qu’est-ce qui compte le plus pour un propriétaire : le nombre de permis de bâtir, les ventes MLS ou la hausse de la valeur de sa propriété? Je vous laisse conclure.

Cette chronique est inspirée du site Internet OKcondo.net.

Les opinions émises dans les blogues sont celles de leurs auteurs et non celles de Pamplemousse.ca.
Vos commentaires
loading...